IMMOBILIENLEXIKON - DIE ERSTEN SCHRITTE ZUR IMMOBILIE

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Kauf einer Immobilie

Davon träumen viele  – die eigenen vier Wände, eigener Grund und Boden. Dafür sind sie bereit, mühsam Erspartes zu opfern, Kredite aufzunehmen. Für Käufer wie Verkäufer geht es meist um viel Geld. Und keiner von beiden möchten dabei böse Überraschungen erleben oder sein Geld verlieren.  Der Gesetzgeber weiß das und schreibt zum Schutz des Verkäufers und des Käufers vor: Kaufverträge über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen sowie Erbbaurechte sind nur dann rechtsgültig, wenn sie von einem Notar beurkundet werden.

Erbbaurecht - Immobilienkauf

Grundstück und Haus gehören normalerweise untrennbar zusammen. Wer also ein Haus kaufen will, der muss das Grundstück kaufen, auf dem das Haus steht. Wird der Käufer als  Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, wird er automatisch auch Eigentümer des Hauses. Beim Erbbaurecht ist das anders. Erwirbt man ein Erbbaurecht, kann man auf einem Grundstück, das einem anderen gehört, ein eigenes Haus haben (entweder bauen oder ein vorhandenes nutzen). Dafür erhält der Grundstückseigentümer normalerweise einen jährlichen Geldbetrag – den Erbbauzins. Erbbaurechte können wie Grundstücke verkauft und belastet werden.

Notar - Immobilienkauf

Dem Notar als unparteiischer, neutraler Berater hat das Gesetz die Aufgabe übertragen, Käufer wie Verkäufer vor Fallstricken zu bewahren. Der Notar garantiert  beiden Seiten optimale juristische Beratung. Er setzt Ihre Vereinbarungen in einen wasserdichten Vertrag um, schlägt sachgerechte Regelungen vor und erläutert den Inhalt des Vertrags. Der Vertragsentwurf des Notars ist bereits juristisch ausformuliert. Lesen Sie ihn dennoch gründlich durch. Haben Sie Zweifel oder Fragen, können Sie sich – selbstverständlich ohne Mehrkosten – an den Notar wenden. Beratung inklusive. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit. Für viele Notarverträge zwischen Unternehmern und  Verbrauchern hat der Gesetzgeber eine Bedenkfrist von vierzehn Tagen bis zur verbindlichen Unterschrift eingeführt. Haben Sie sich entschieden und sind Sie mit der anderen Seite einig, nimmt der Notar die Beurkundung vor.

Zusätzlich übernimmt der Notar die Abwicklung des Kaufvertrags, besorgt behördliche Genehmigungen, stellt bei Gericht die notwendigen Anträge und kümmert sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch. Der Notar ist Ihr Wegweiser im Behördendschungel.

Der Notar veranlasst die Eintragung einer Vormerkung zum Schutz des Käufers und er verwaltet, soweit erforderlich, den ihm anvertrauten Kaufpreis auf einem Notaranderkonto.

Schließlich achtet der Notar darauf, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ordnungsgemäß erfolgt. Wenn der Käufer ein Darlehn zur Kaufpreisfinanzierung auf genommen hat, beurkundet der Notar auch die zur Absicherung der Bank erforderlichen Grundschulden und Hypotheken.

Der Käufer sollte den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Dann kann der Notar die passenden vertraglichen Zahlungsfristen vorschlagen. Wenn die finanzierende Bank dem Notar die für die Grundschuld oder Hypothek erforderlichen Angaben zugeschickt hat, kann der Notar alles so vorbereiten, dass diese Sicherheiten im gleichen Termin wie der Kaufvertrag beurkundet werden können. Hierdurch können dem Käufer etwaige Mehrkosten erspart werden.

Grundbuch - Immobilienkauf

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, geführt. Dem Grundbuch können die Eigentumsverhältnisse, die genaue Beschreibung des Grundstücks und dessen mögliche Belastungen (zum Beispiel Wegerechte, Grundschulden, Hypotheken) entnommen werden. Es ist ein öffentliches Register, auf das man sich verlassen kann. Der Notar sieht das Grundbuch für die Vertragsparteien ein und erläutert dessen Inhalt.

Vertragsgestaltung - Immobilienkauf

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist kein Alltagsgeschäft. Im Supermarkt zahlt der Käufer bar und ihm gehört die Ware. Beim Grundstückskauf ist das komplizierter. Der Käufer wird nicht Eigentümer, indem er den Haustürschlüssel erhält. Er muss erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch muss aber noch einiges geschehen. Für die Zwischenzeit sieht der Kaufvertrag daher zum Schutz von Verkäufer und Käufer verschiedene Absicherungen vor.

Fälligkeit des Kaufpreises - Immobilienkauf

Der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er das unbelastete Eigentum an dem Grundstück – wie vereinbart – sicher erhalten wird. Der Notar kennt die Voraussetzungen dafür und schlägt eine entsprechende Vertragsklausel vor. Meist wird der Notar beauftragt, alle gerichtlichen, behördlichen und privaten Erklärungen zu beschaffen und die erforderlichen Anträge zu stellen. Liegen dem Notar alle Unterlagen vor, teilt er Ihnen dies mit (Fälligkeitsmit-teilung).  Jetzt kann der Käufer den Kaufpreis bezahlen ohne ein Risiko einzugehen.

Stattdessen kann der Kaufpreis auch über ein Notaranderkonto bezahlt werden. Der Notar klärt in einem Beratungsgespräch, ob dies für Ihren Kaufvertrag erforderlich ist.

Notaranderkonto - Immobilienkauf

In vielen Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, an von diesem bestimmte Personen oder an die Bank des Verkäufers. Manchmal kann es aber im Interesse des Verkäufers oder Käufers sein, dass auch zur Kaufpreiszahlung der Notar eingeschaltet wird. Der Käufer zahlt dann auf das Notaranderkonto. Das Notaranderkonto ist ein Konto des Notars, auf dem aber Geld liegt, das anderen gehört. Die Führung des Notaranderkontos ist also eine besonders verantwortungsvolle Aufgabe. Im Kaufvertrag weisen der Verkäufer und der Käufer den Notar an, wie der Kaufpreis von dem Notaranderkonto ausgezahlt werden soll. Wann diese besonders sichere Variante der Abwicklung in Betracht kommt, erklärt Ihnen der Notar im Einzelfall.

Bestandteile und Zubehör - Immobilienkauf

Eine wichtige Frage ist, was alles mitverkauft werden soll. Die Badewanne und das Waschbecken sind z. B. als sogenannte wesentliche Bestandteile auf jeden Fall mitverkauft, da sie untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind. Bei anderen Sachen kann dies anders aussehen und nachträglich zu Streit führen. Verkäufer und Käufer sollten daher im Vorfeld klären, welche Sachen im Kaufpreis enthalten sind und mitverkauft werden. Beispielhaft seien genannt: die Einbauküche, die Markise, Gartengeräte, im Gebäude vorhandene Baustoffe wie übrige Fliesen, Fliegengitter, Lampen etc. Es bietet sich an, bei der Besichtigung ein Verzeichnis der mitverkauften Gegenstände gemeinsam zu erstellen.

Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr (Wirtschaftlicher Übergang) - Immobilienkauf

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Oft soll der Käufer schon vor diesem Zeitpunkt das Haus oder die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks – z. B. Mieteinnahmen – zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten – z. B. Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren – tragen. Der  Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart: Meist muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen, bevor er den Hausschlüssel erhält.

Übergang des Eigentums - Immobilienkauf

Der Verkäufer will sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Nachweis darüber vorliegt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.

Man sieht also: Der Notar sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung. Immer gilt: Beratung inklusive. Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für den Verkäufer und den Käufer dadurch mindestens so sicher wie ein Alltagsgeschäft.

Energieausweis - Immobilienkauf

Der Verkäufer hat dem Käufer einen Energieausweis auszuhändigen. Durch einen Energie-ausweis wird ein Gebäude energetisch bewertet. Der Ausweis muss vor der Beurkundung dem Käufer übergeben werden.

Bauträgervertrag - Immobilienkauf

Oft werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die noch nicht fertiggestellt sind. Den Verkäufer nennt man dann Bauträger. Bauträger und Käufer haben Vorteile: Der Bauträger hat Planungssicherheit. Das senkt die Kosten und wirkt sich günstig auf den Kaufpreis aus. Der Käufer kann umgekehrt das Objekt mitgestalten und seinen Wünschen anpassen.

Da das Kaufobjekt noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen muss sich der Käufer von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen.

Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer den Kaufpreis meist nicht in einem Betrag, sondern in Raten. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss. Er regelt die Rechte des Käufers bei Baumängeln. Sonderwünsche des Käufers müssen wie alle Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte - Immobilienkauf

Viele Käufer einer Immobilie finanzieren zumindest einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit. Die Bank und der Käufer schließen einen Darlehnsvertrag. Sie vereinbaren, wie das Darlehen zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen.

Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet.

Von beiden Sicherheiten hat sich die Grundschuld durchgesetzt. Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das verpfändete Grundstück zu vollstrecken.

Grundschuld oder Hypothek - Immobilienkauf

Viele Käufer eines Grundstücks sagen:

"Mein Haus gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank." Diese Redensart meint: Zwar wird der Käufer Eigentümer, wenn er im Grundbuch steht. Die Bank kann aber auf das Grundstück zugreifen, wenn der Darlehensnehmer nicht pünktlich zahlt. Mit der Eintragung einer Grund-schuld oder einer Hypothek ist es, als hätte der Käufer das Grundstück der Bank „verpfändet“. Die Bank kann das Grundstück durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung  zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung – der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig. Man sollte sie sich genau ansehen. Fragen beantwortet der Notar in einem persönlichen Beratungsgespräch. 

Grundschuldzinsen - Immobilienkauf

Oft werden Grundschuldzinsen von 15 %, 18 % oder 20 % vereinbart und eingetragen. Das ist eine Obergrenze. Es bleibt Spielraum für andere Forderungen. Maßgeblich für die tatsächlichen Ansprüche der Bank ist die Zinshöhe der gesicherten Forderung, also z. B. aus dem Darlehnsvertrag.

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung - Immobilienkauf

Wenn der Darlehensnehmer (Käufer) das Darlehen nicht zurückzahlt, müsste die Bank vor Gericht klagen. Mit dem Urteil könnte sie dann auf das restliche Vermögen des Darlehnsnehmers zugreifen, also z. B. ein Konto oder Lohnansprüche pfänden. Das ist zeitaufwendig und teuer, deshalb verlangen Banken neben der Grundschuld meist noch ein Schuldanerkenntnis. Hat der Darlehnsnehmer in der notariellen Bestellungsurkunde ein solches Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne Gerichtsprozess vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehnsnehmer vor Gericht in einem vereinfachten Verfahren dagegen wehren.

Der Notar begleitet Verkäufer und Käufer durch ihren Vertrag und Abwicklung. Er kennt bewährte Vertragsklauseln und passt sie neun Gesetzen und Gerichtsurteilen an. Er hilft Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen  und teure Streitigkeiten zu vermeiden. 

Kauf einer Eigentumswohnung - Besonderheiten im Vergleich zu anderen Immobilien

Die eigenen vier Wände oder eine sichere Kapitalanlage für die Altersvorsorge:

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele ein wichtiger Schritt in ihrem Leben. Fast immer geht es um erhebliche Werte. Der Käufer setzt seine Ersparnisse ein oder nimmt einen Kredit auf, um den Kaufpreis zu bezahlen. Der Verkäufer überträgt einen besonders wertvollen Teil seines Vermögens. Keiner von beiden möchten dabei Überraschungen erleben. Der Gesetzgeber weiß das und schreibt zum Schutz von Verkäufer und Käufer die  Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar vor.

siehe "Kauf einer Immobilie"

Wem gehört was? - Kauf einer Eigentumswohnung

Für jede Eigentumswohnung ist ein gesondertes Grundbuch beim Grundbuchamt angelegt. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an einer Wohnung (Sondereigentum), sondern gleichzeitig einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht (gemeinschaftliches Eigentum).

Die Wohnung, die räumlich genau abgegrenzt ist, steht nur dem jeweiligen Eigentümer zu. Der Rest des Gebäudes und die Freiflächen stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zu, sofern nicht Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden.

Sondereigentum - Kauf einer Eigentumswohnung

Sondereigentum sind die Räume der Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Es kommt auf den Einzelfall an. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. In diese ist geregelt, was alles zu der Wohnung gehört. Bezüglich des Sondereigentums trifft den Eigentümer eine Instandhaltungspflicht. Sie müssen Ihr Eigentum auf eigene Kosten in einem solchen Zustand halten, dass die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Gemeinschaftliches Eigentum - Kauf einer Eigentumswohnung

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Das sind vor allem die tragenden Teile des Gebäudes (z. B. das Fundament und die tragenden Wände) und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z. B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen). Während Ihnen bezüglich des Sondereigentums das alleinige Nutzungsrecht zusteht, sind Sie beim gemeinschaftlichen Eigentum nur zum Mitgebrauch berechtigt.

Sondernutzungsrechte - Kauf einer Eigentumswohnung

Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht,  Teile des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen (z. B. oberirdische PKW-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Wer darf was? - Kauf einer Eigentumswohnung

Die Eigentümer der Wohnungen bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als Wohnungseigentümer sind Sie somit automatisch Mitglied. Jede Gemeinschaft braucht Ihre Spielregeln. Gesetzliche Regelungen dafür enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Fast immer werden diese gesetzlichen Regelungen durch eine sogenannte notarielle „Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung“ ergänzt, erweitert oder auch abgeändert. Hieraus bzw. aus einer gesonderten behördlichen Bescheinigung ergeben sich auch die Grundrisspläne aller Wohnungen. Diese Unterlagen und zumindest die Pläne für seine zukünftige eigene Wohnung sollte der Käufer unbedingt vor Beurkundung in Kopie einsehen. Verfügt der Verkäufer nicht über solche – kompletten! – Unterlagen, kann der Notar beim Grundbuchamt  Abschriften fertigen lassen.

Ohne gesonderte Nachfrage ist der Notar hierzu allerdings nicht verpflichtet; erst recht kann er nicht beurteilen, ob die hinterlegten Pläne mit dem tatsächlichen Bauzustand übereinstimmen. Dies muss der Käufer selbst vorab genauestens überprüfen. Beschlüsse der Wohnungseigentümer setzen die Vorgaben von Gesetz und Teilungserklärung um. Sie werden in Eigentümerversammlungen gefasst. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse sind deshalb wichtige Unterlagen.

Der Verwalter einer Hausanlage führt ein Beschlussbuch, in dem die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse aufgeführt sind. Diese Beschlüsse gelten automatisch für und gegen den Käufer. Deshalb ist es wichtig, sich diese vor der Beurkundung genau anzuschauen. Sonst riskiert man böse Überraschungen, z. B. eine Sonderumlage für eine Sanierungsmaßnahme. Auch über das Hausgeld, das meist monatlich gezahlt wird, und über Istandhaltungsrücklagen muss sich der Käufer vorab genauestens informieren.

Eigentümerversammlung - Kauf einer Eigentumswohnung

Seine Rechte übt der Wohnungseigentümer in der jährlich stattfinden Eigentümerversammlung aus. Diese ist oberstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird durch den Verwalter einberufen. In der Versammlung werden durch Abstimmung Beschlüsse gefasst. Die Ausführung der Beschlüsse obliegt dann dem Verwalter. Weiter hat der Verwalter für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dafür, dass die einzelnen Wohnungseigentümer Ihren Pflichten nachkommen, wie z. B. die Bezahlung des monatlichen Hausgeldes.

Wer zahlt was? - Kauf einer Eigentumswohnung

Die Wohnungseigentümer sind untereinander verpflichtet, die gemeinsamen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Dazu gehören insbesondere die Instandhaltungsund die Verwaltungskosten. Für jedes Jahr wird ein Wirtschaftsplan aufgestellt. Auch diesen lohnt es sich anzuschauen, um die finanzielle Belastung abschätzen zu können. Die Art und Weise der Kostenteilung ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Ist nichts geregelt, werden die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt.

Bauträgervertrag - Kauf einer Eigentumswohnung

Oft wird eine Wohnung verkauft, die noch nicht fertiggestellt ist. Der Verkäufer heißt dann Bauträger. Dieser errichtet auf einem ihm gehörenden Grundstück ein Bauwerk, das von Ihm dann in die einzelnen Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Da das Kaufobjekt noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen sollte sich der Käufer von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen. Zudem sind etwaige Sonderwünsche dem Bauträger rechtzeitig mitzuteilen.

Der Entwurf des Bauträgervertrages muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung durch den Notar zur Prüfung übersandt werden. Lesen Sie ihn sich genau und aufmerksam durch! Bei einem Bauträgervertrag zahlt  der Käufer den Kaufpreis meist nicht in einem Betrag, sondern in Raten. Dies ist zum Schutz des Käufers gesetzlich vorgeschrieben. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt.

Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss. Er regelt die Rechte des Käufers bei Baumängeln. Sonderwünsche des Käufers müssen wie alle Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

Ist die Wohnung fertiggestellt, muss eine Abnahme durch den Käufer erfolgen. Hierüber wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem etwaige Mängel aufgeführt werden. Ab Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche.

A - B
Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der öffentlichen Baubehörde darüber, dass eine Eigentumswohnung (oder Teileigentum) nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) baulich vollkommen von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Die Wohnung muss über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen und die Trennwände, die Decke und der Boden der Wohnung müssen den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Weiterhin muss eine Küche oder eine Kochnische und ein Bad und WC vorhanden sein. Zu den abgeschlossenen Wohnungen können z.B. auch Räume wie Keller, Speicher oder dauerhaft markierte Stellplätze gehören.

Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Aufteilung in Wohnungseigentum und die Anlage eigener Grundbuchblätter nicht möglich.

Zu den abgeschlossenen Wohnungen können auch Räume wie Keller, Speicher oder dauerhaft markierte Stellplätze gehören.

Abstandsflächen

Als Abstandsflächen werden die Freiflächen zwischen der Außenwand eines Gebäudes und der Grundstücksgrenze bezeichnet, die durch das Bauordnungsrecht der Bundesländer in den Landesbauordnungen vorgeschrieben werden. Somit wird z.B. eine ausreichende Belichtung von Nachbargebäuden, ein Sozialabstand zwischen Nachbarn oder Brandschutz gewährleistet.

Altlasten

Altlasten sind bestehende, entdeckte oder unentdeckte Schadstoffpotenziale eines Grundstücks wie z.B. Kontaminierung des Bodens durch eine stillgelegte Abfallbeseitigungsanlage.

Auflassung

Die Auflassung ist für jeden Immobilienverkauf erforderlich. Sie ist die dingliche Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer über die Umschreibung des Eigentums an einer Immobilie. Dies muss vor einem Notar erfolgen und meist ist die Auflassung Bestandteil des Kaufvertrages. Die Auflassung muss vor Eigentumsumschreibung dem Grundbuchamt angezeigt werden, damit der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für den Käufer einer Immobilie. Sie dient der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Grundbuch und wird in Abteilung II des Grundbuches zugunsten des Käufers eingetragen. Somit kann der Verkäufer nicht mehr über die Immobilie verfügen. Der Käufer wird so z.B. vor Zwischenverkauf oder weiteren Belastungen geschützt.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine behördlich bestätigte Bauzeichnung im Maßstab (mindestens) 1:100, in der das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum ausgewiesen werden. Es wird festgelegt, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören, wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander und ggü. dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen. Jedes Sondereigentum wird farblich gekennzeichnet und mit einer Nummer versehen, alle Bereiche, die zu dem Sondereigentum gehören, sich jedoch nicht innerhalb der Wohnung befinden (z.B. Kellerräume), werden ebenfalls mit dieser Nummer gekennzeichnet. Der Aufteilungsplan umfasst Bauzeichnungen von allen Teilen des Gebäudes, Grundrisse alles Stockwerke, Schnitt- und Ansichtszeichnungen sowie einen Lageplan. Der Aufteilungsplan ist wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Teilungserklärung bezieht sich darauf und er ist somit notwendig, um Wohnungseigentum zu begründen.

Alleinauftrag

Der Alleinauftrag ist eine Auftragsform zwischen dem Eigentümer/Verkäufer einer Immobilie und dem anbietenden Makler über die Vermarktung dieser Immobilie. er Makler verpflichtet sich hierbei, intensiv für den Verkäufer tätig zu werden, im Gegensatz dazu gewährleistet und versichert der Verkäufer, keine anderen Makler einzuschalten. Es steht ihm jedoch frei, privat tätig zu werden. Siehe auch „Makleraufträge“.

Anliegerbescheinigung

Diese Bescheinigung gibt Auskunft über bereits gezahlte Erschließungs- und Kostenbeiträge und Kanalanschlußbeitrage eines Grundstücks und man erfährt, welche öffentlichen Lasten bzgl. einer Immobilie noch offen sind. Häufig verlangen die finanzierenden Kreditinstitute die Vorlage der Anliegerbescheinigung, die man beim zuständigen Ortsamt beantragen kann.

Bauamt

Am Bauamt kommt kein Bauherr vorbei. Bauämter sind kommunale, Landes- oder Bundesämter bzw. Ämter einer anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaft, die sich mit Bauangelegenheiten beschäftigen. Fiskalisch tätige Bauämter Diese speziellen Bauämter übernehmen in verschiedener Ausprägung die Bautätigkeit der jeweiligen Körperschaft, der sie unterstellt sind. Das beinhaltet z.B. den Bau von Schulen, und Verwaltungsgebäuden sowie Straßen und Kanälen einer Gemeinde. Zu den Bauämtern mit fiskalischen Tätigkeiten gehören auch andere öffentliche Baubehörden wie Straßenbauämter, Wasserwirtschaftsämter, Staatliche Hochbauämter oder Autobahndirektionen, die die Bautätigkeit in ihrem jeweiligen Sektor überwachen. Bauämter mit hoheitlichen Aufgaben Die Aufgaben und Befugnisse dieser Bauämter oder Bauaufsichtsbehörden, wie sie auch genannt werden, sind in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Hoheitlich tätige Bauämter erteilen Baugenehmigungen und überprüfen auf Antrag die Vereinbarkeit von baulichen Anlagen mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Bauämter können auch gegen so genannte Schwarzbauten einschreiten und ergreifen Maßnahmen zur allgemeinen Abwehr von Gefahren z.B. bei baufälligen Bauwerken.

Bauantrag

Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Aus den einzelnen Landesbauordnungen ergibt sich, welche Unterlagen dem Bauantrag beizufügen sind. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren gelten teilweise abweichende Vorschriften.

Baubeschreibung

Durch die Baubeschreibung wird die Leistungspflicht des Bauunternehmers im Einzelnen geregelt. Insbesondere beim schlüsselfertigen Kauf vom Bauträger spielt die Baubeschreibung eine bedeutende Rolle. Anhand der Baubeschreibung erkennt ein Fachmann sofort, ob die Ausstattung des Bauträgers als durchschnittlich oder gar überdurchschnittlich eingestuft werden kann. Bewegt sich der Ausstattungsstandard am unteren Ende, schlagen abweichende Ausführungen (Sonderwünsche) mitunter erheblich zu Buche.

Baufenster

Als Baufenster bezeichnet man die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, innerhalb der die Gebäude errichtet werden dürfen („überbaubare Grundstücksfläche“). Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der „Grundflächenzahl“ ergibt. Außerhalb des Baufensters können Garagen (Grenzgaragen), Carports, Gartenhäuschen u.dergl. errichtet werden. Das Baufenster kann die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ) ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken.Baufenster ist kein baurechtlich definierter Begriff, sondern ein Begriff aus der Baupraxis.

Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass Sie so bauen können wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben. Ein Antrag ist meist nötig. Für welche Bauvorhaben genau, das steht in der jeweiligen Landesbauordnung. Die Genehmigung ist zeitlich befristet, mit Auflagen verbunden und muss auf der Baustelle verfügbar sein.

Bauherr

Als Bauherr gilt, wer im eigenen Namen oder für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder ausführt oder vorbereiten oder ausführen lässt. Er kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein.

Bauträger

Bauträger führen in eigenem Namen auf eigene Rechnung Baumaßnahmen auf eigenen Grundstücken durch. Erst nach oder während der Errichtung des Gebäudes erfolgt die Veräußerung der Grundstücke, der Gebäude oder einzelner Wohnungen. Bauherr ist also nicht der spätere Erwerber, sondern das Bauträgerunternehmen selbst. Da beim Kauf vom Bauträger auch Grundstücke übertragen werden, bedarf der Bauträgervertrag der notariellen Beurkundung.

Baulast

Unter einer Baulast versteht man eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtbehörde. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, dass sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Als Beispiel sei der Fall genannt, dass sich ein Grundstückseigentümer verpflichtet, den Nachbarn über sein Grundstück fahren zu lassen, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Auf diese Weise wird es dem Nachbarn ermöglicht, der Baubehörde die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstücks (Zugang) nachzuweisen und damit eine Baugenehmigung zu erhalten.

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt und kann dort eingesehen werden. Hervorzuheben ist, dass die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten - anders als zum Beispiel eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit - nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Der Erwerber eines Baugrundstücks sollte sich daher niemals allein mit dem Blick in das Grundbuch begnügen, sondern zusätzlich das Baulastenverzeichnis konsultieren.

Bebauungsplan

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) sind die Gemeinden berechtigt und verpflichtet, Bauleitpläne aufzustellen. Es gibt zwei Arten von Bauleitplänen:

Der Flächennutzungsplan, der das gesamte Gemeindegebiet umfasst, für den Bürger aber noch keine verbindlichen Festsetzungen trifft (vgl. hierzu auch das Stichwort "Flächennutzungsplan"). Der Bebauungsplan, der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird und sich auf Teile des Gemeindegebiets beschränkt. Er enthält für die Bürger und die Baubehörden verbindliche Festsetzungen und regelt, wie die Grundstücke bebaut werden können. Bebauungspläne sind grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln; dies bedeutet, dass zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan kein wesentlicher inhaltlicher Widerspruch bestehen darf.Im Bebauungsplan können Festsetzungen erfolgen z. B. über die Art und das Maß der vorgesehenen baulichen Nutzung, über überbaubare Grundstücksflächen, die Stellung baulicher Anlagen, aber auch z. B. über öffentliche und private Grünflächen, Verkehrsflächen. Daneben können z. B. auch Regelungen über das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und anderen Bepflanzungen getroffen werden. Man unterscheidet zwischen dem qualifizierten, dem vorhabenbezogenen und dem einfachen Bebauungsplan.


Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze wird prozentual ausgedrückt und gibt an bis zu welcher Grenze Kreditinstitute Immobilien finanzieren. Die Beleihungsgrenze für erststellige Hypothekendarlehen liegt in der Regel bei 60-80 % des Beleihungswertes.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der in den Kreditrichtlinien des Kreditinstituts festgelegte Wert eines Hauses.

Bestandsschutz

Rechtlicher Schutz für bauliche Anlagen gegenüber nachträglichen staatlichen Anforderungen.
Er ergibt sich aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Absatz 1 Grundgesetz (GG). Sie beinhaltet die Baufreiheit für Grundstücke. Bestehende Gebäude, die nach früher gültigem Recht rechtmäßig errichtet wurden, dürfen erhalten und weiter genutzt werden, auch wenn sie dem heute gültigem Baurecht nicht mehr entsprechen.

Voraussetzungen sind:
    *Das Gebäude hat zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder später dem materiellen
      Recht entsprochen.
    *Die vorhandene Bebauung ist weiter funktionsgerecht nutzbar und damit als
      solche noch schutzwürdig.

Geschützt ist allein das fertiggestellte Bauwerk, nicht ein Bauvorhaben. Außerdem erfasst der Bestandsschutz nur das Bauwerk in seiner jetzigen Form, nicht aber qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen.
In den Bestandsschutz fallen dabei:
    *Unterhaltungsmaßnahmen,
    *Instandsetzungsmaßnahmen
    *Modernisierungsmaßnahmen

Folgen des Bestandsschutzes:
    *Eine erlassene ist Abrissverfügung rechtswidrig.
    *Grundstückseigentümer haben Anspruch auf Genehmigung bestandserhaltender Maßnahmen, auch wenn diese nach einfachem Baurecht unzulässig sind (aktiver Bestandsschutz), soweit die Änderungen nur begrenzter und geringfügiger Art sind und zu keiner wesentlichen Veränderung des ursprünglichen Bestandes führen - die Identität des wiederhergestellten oder verbesserten mit dem ursprünglichen Bauwerk gewahrt bleibt.

In engen Grenzen ist sogar eine bauliche Erweiterung zulässig (übergreifende Bestandsschutz), nämlich wenn gleichzeitig:
      -ein untrennbare Zusammenhang der Funktionen von Bestand und Neubau
        besteht.
      -der Neubau nicht zu einer erheblichen Kapazitätserweiterung des Bestandes
        führt.
      -der Schutz des vorhandenen Bestandes den Neubau gegenstandslos würde.
      *Nachträgliche Anforderungen an die bauliche Anlage dürfen nur gestellt werden, wenn diese zur Abwehr von Gefahren für Leben oder Gesundheit oder unzumutbarer Belästigungen von der Allgemeinheit oder der Nachbarschaft erforderlich sind.

Der Bestandsschutz endet:
    *durch Funktionsverlust der Anlage.
    *wenn der ursprüngliche Bestand in seiner Substanz nicht mehr vorhanden ist.
    *wenn der Bestand über notwendige Unterhaltungs- und
      Instandsetzungsmaßnahmen hinaus verändert wird
    *mit der erkennbaren endgültigen Aufgabe einer Nutzung

Betriebskosten

Betriebskosten sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen. Sie sind vom Eigentümer zu tragen. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet worden ist. Allerdings wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Nebenkosten zu erstatten hat. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht die Möglichkeit vor, hierzu entweder Vorauszahlungen mit späterer Abrechnung zu vereinbaren oder eine angemessene Pauschale vorzusehen, mit der die Betriebskosten insgesamt abgegolten sind.

Beurkundung

Beurkundung bedeutet die Verkörperung einer im Rechtsverkehr zum Beweis bestimmten und geeigneten menschlichen Gedankenerklärung. Grundstückskaufverträge, Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohnungseigentum bedürfen der notariellen Beurkundung. Der Notar ist verpflichtet, die am Vertrag Beteiligten über die rechtliche Notarielle Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiederzugeben.

Beurkundungspflicht

Die Beurkundungspflicht besagt, dass Grundstücksgeschäfte (damit auch der Grundstückskaufvertrag) generell notariell beurkundet werden müssen.

Bewertung

Bei Immobilien werden mehrere Wertbegriffe unterschieden. Der Verkehrswert ist der zum Bewertungsstichtag zur ermittelnde fiktive Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Außerachtlassung persönlicher oder ungewöhnlicher Umstände zu erzielen wäre. Dabei sind Grundstücksbeschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden drei alternative Verfahren herangezogen, nämlich das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu ermitteln. Grundlage hierfür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die die Gutachterausschüsse zu führen haben. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Transaktionen ist, muss der Wert anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes angepasst werden.

C - D
Courtage

Die Courtage ist die Gebühr eines Maklers für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages für eine Immobilie oder für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages für eine Immobilie. Siehe auch Maklerprovision.

Dauernutzungsrecht

Das Dauernutzungsrecht gilt für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Der Inhaber dieses Rechts ist befugt, diese Räume, die sich nicht in seinem Eigentum befinden, dauerhaft zu nutzen. Das Dauernutzungsrecht ist vererblich und veräußerlich, gibt das Recht zur Vermietung und Verpachtung und wird in das Grundbuch eingetragen.



Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht berechtigt den Inhaber eine bestimmte Wohnung eines Gebäudes zu Wohnzwecken zu nutzen, die sich nicht in seinem Eigentum befindet. Dieses Recht ist vererblich und veräußerlich, gibt das Recht zur Vermietung und Verpachtung und wird in das Grundbuch eingetragen.

Denkmalschutz

Ziel des Denkmalschutzes ist, dafür zu sorgen, dass Kulturdenkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden.

Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Sie beschränken den Eigentümer des belasteten Grundstückes in dessen Benutzung und befugen den Berechtigten das dienstbar gemachte Grundstück in bestimmtem Umfang zu nutzen. Das BGB unterscheidet drei Arten: Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Nießbrauch. (siehe Begriffserläuterungen).

E - F
Eigenbedarf

Eigenbedarf bedeutet, dass ein Vermieter seine vermiete Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (auch nichteheliche Lebenspartner oder Hausangestellte) benötigt. Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund von Seiten des Vermieters. Der Vermieter muss heutzutage ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses haben, was mit der Anmeldung des Eigenbedarfs gegeben ist.

Eigentümer

Eigentümer einer Immobilie ist derjenige, der tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist.

Eigentumsumschreibung

Die Eigentumsumschreibung bezeichnet den tatsächlichen Übergang des Eigentums an einer Immobilie an den Käufer. Erst mit Eintragung im Grundbuch ist er auch Eigentümer. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages und der Beibringung der erforderlichen Unterlagen wird beim Grundbuchamt der alte Eigentümer im Grundbuch gelöscht und der neue Eigentümer eingetragen.

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechtsgrundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).Die Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt und wird vom Verwalter einberufen. Beschlossen wird z.B. über Sanierungsmaßnahmen am Gebäude. Siehe auch Wohnungseigentümerversammlung.

Einheitswert

Für die Bemessung von Grundsteuer und Grundsteuer-Meßbetrag sowie der Vermögenssteuer festgesetzter Richtwert eines Grundstücks und Gebäudes. Das zuständige Finanzamt stellt den Einheitswert fest.
Einladungsfrist
Die Einladungsfrist bezieht sich auf die Wohnungseigentümerversammlung. Die Frist zur Einladung soll mindestens eine Woche betragen, wobei je nach Dringlichkeit Ausnahmen möglich sind.

Einliegerwohnung

Als Einliegerwohnung bezeichnet man eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus. Sie ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung und von ihr abgeschlossen. Die Einliegerwohnung verfügt über einen eigenen separaten Zugang, eine Kochgelegenheit, Bad/Dusche und WC. Sie soll sozusagen selbständig vermietbar sein.

Energiepass/Energieausweis

Der Energiepass ist ein Ausweis über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Er gibt Auskunft über den Brennstoffbedarf für Heizung und Warmwasseraufbereitung und betrachtet hierbei die Wärmedämmung des Gebäudes und die Heizungsanlage. Durch den Energiepass soll ein besserer Vergleich von Immobilien und eine höhere Transparenz über die Betriebskosten ermöglicht werden. Weiterhin werden in dem Energieausweis auch Vorschläge für die Modernisierungen erläutert.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das Recht, das dem Inhaber ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und auch zu nutzen. Der Erbbauberechtigte wird Besitzer des Grundstückes und Eigentümer des sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes - das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Erbbaugebers. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Erbbaugeber hierfür einen bestimmten Betrag, den Erbpachtzins. Die Laufzeit eines Erbbaurechtes kann frei vereinbart werden, beträgt jedoch meist zwischen 50 und 99 Jahren. Das Erbbaurecht ist vererblich und veräußerlich.

Erbbauzins

Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung des Erbbaunehmers an den Erbbaugeber. Diese erfolgt regelmäßig in einer bestimmten Höhe, die meist im Erbbaurechtsvertrag festgehalten wird.

Erbengemeinschaft

Wenn der Erblasser mehrere Erben hinterlassen hat, handelt es sich um eine Erbengemeinschaft. Ist eine Erbengemeinschaft Eigentümer einer Immobilie, muss jeder einzelne Erbe dem Verkauf zustimmen.

Erstbezug

Der Erstbezug beschreibt den ersten Bezug einer Immobilie nach Fertigstellung, nach einer Komplettsanierung oder nach eines Aus- oder Umbaus.

Erschließung

Unter Erschließung versteht man die baulichen Maßnahmen, die der Anbindung an das öffentliche Straßennetz und den Versorgungsträgern wie Wasser, Abwasser, Strom dienen. Weiterhin sind auch die Anlage von Grünanlagen oder Beleuchtungen gemeint. Man darf ein Grundstück erst dann bebauen, wenn es voll erschlossen ist.

Exposé

Das Exposé ist die Darstellung einer Immobilie in Schriftform. Meist finden sich hier die groben Eckdaten wie beispielsweise die Wohnfläche oder die Zimmeranzahl und die näheren Angaben zu der Lage, der Ausstattung, des Gebäudes sowie Fotos und Grundrisse. Das Exposé wird auch Verkaufsaufgabe oder Offerte genannt.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde dar. Er ist das Ergebnis eines grundsätzlichen politischen sowie fachlichen Planungsprozesses einer Gemeinde.

Flurkarte

Die Flurkarte enthält die parzellenscharfe Darstellung der Liegenschaften also aller Flurstücke und Gebäude. Außerdem werden Nutzungsartengrenzen (z.B. zwischen Wald und Wiese) und wichtige topografischen Gegenstände, wie Hochleitungsmasten, dargestellt.

Flurstück

Das Flurstück ist die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterführung. Jedem Flurstück wird eine Flurstücknummer zugewiesen. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen, jedoch kann ein Grundstück aus einem oder mehreren Flurstück(en) bestehen.

G - H
Gefahrenübergang

Mit dem Ausdruck Gefahrenübergang bezeichnet man im Schuldrecht den Zeitpunkt, zu dem das Risiko der Verschlechterung oder des Verlustes das Grundstück mit der Bausubstanz vom Verkäufer auf den Käufer übergeht.

Gemarkung

Die Gemarkung ist die größte vermessungstechnische Einheit der Katasterführung. Die zusammenhängenden Fluren eines Gebietes werden als Gemarkung bezeichnet. Eine Gemarkung ist das Gebiet einer Gemeinde. das Katasteramt führt für jede Gemarkung eine Gemarkungskarte.

Geschlossene Bauweise

Die geschlossene Bauweise lässt die Bebauung bis an die Grundstücksgrenzen in voller Breite zu.

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichtes. Die Hauptaufgabe des Grundbuchamtes liegt in der Führung der Grundbücher und der Grundakten für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke.

Grundbuchauszug

Da das Grundbuch ein öffentliches Register ist, kann jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, Einsicht in das Grundbuch und in die Urkunden nehmen, auf die sich die Grundbucheintragungen beziehen und er kann eine beglaubigte Abschrift (Kopie) aller zu einem einzelnen Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen.

Grundbuchblatt

Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das mit einer laufenden Nummer versehen ist. Jedes Grundbuchblatt teilt sich auf in drei Bereiche:

    *die Aufschrift
    *das Bestandsverzeichnis
    *die drei Abteilungen (Abt. I, II, III)

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt. Sie beträgt in Schleswig-Holstein 6,5% auf den Kaufpreis.

Grundfläche

Die Grundfläche eines Gebäudes wird im Bauwesen nach ihrer Verwendung gegliedert in Brutto- und Nettogrundfläche (BGF und NGF). das besagt zum einen die Gesamtgrundfläche mit dem Mauerwerk in der BGF. In der NGF muss das Mauerwerk in der Höhe von 15-20 % von der BGF abgezogen werden.

Grundriss

Der Grundriss ist eine zeichnerisch dargestellte und vereinfachte Abbildung des räumlichen Aufbaus einer Immobilie.

Grundschuld

Die Grundschuld (Grundpfandrecht) ist eine Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Grundschuldgläubiger eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld ist im vergleich zur Hypothek nicht vom Bestand einer Forderung abhängig, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und von Kreditinstituten zur Darlehenssicherung genutzt.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und wird vierteljährlich erhoben.

Gutachterausschuss

Hier erhalten Sie Informationen über Antragsform, Bearbeitungsdauer und Kosten von: Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Eigentumswohnungen, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Bodenrichtwertauskünfte, Auskünfte über sonstige Daten sowie Bodenrichtwertkarten und Grundstücksmarktberichte.

Hausbock

Der Hausbock (Hylotrupes bajulus) ist ein Vertreter der Bockkäfer (Cerambycidae) der Gattung Hylotrupes. Die Käfer legen ihre Eier in totem Nadelholz aber auch gerne in Gebäuden, hier besonders im Dachstuhl, ab. Sie kommen in der ganzen Paläarktis vor und wurden vom Menschen neben Nordamerika auch nach Südafrika und neuerdings sogar nach Australien verschleppt.
Als Voraussetzung für die Bekämpfung einer Schädigung durch die Larven des Hausbocks gilt die Feststellung einer Befallsaktivität. Dies stößt jedoch zumeist auf massive Schwierigkeiten: Bei der fachkundigen Begehung können gerade die versteckten Bereiche mit hoher Befallswahr-scheinlichkeit (Schichte in der Taupunktzone, Traufe etc.) z.B. durch Verbauungen nicht eingehend untersucht werden. Der aktive Befall des Hausbocks macht sich nicht zwangsweise durch Mehlauswurf bemerkbar und kann nur durch vereinzelt auftretende Geräusche, frische Ausflugslöcher oder Larvenfunde sicher belegt werden. Eventuelle Ausmehlungen deuten eher auf einen Befall durch parasitoide bzw. prädatorische Insekten hin, was wiederum ein sicherer Hinweis auf die Anwesenheit der Holzschädigenden Larven ist. Das Fehlen von Fraßgeräuschen kann jedoch auch auf die noch geringe Größe der Larve oder auf ein bestehendes Stadium der Verpuppung zurückgeführt werden. Das Fehlen frischer Ausflugslöcher kann seine Ursache in der verdeckten Lage oder einem noch nicht abgeschlossenen metamorphosichen Zyklus haben. Larvenfunde können oft nur durch Aufspaltung der betroffenen Hölzer sichtbar gemacht werden. Der Hausbock kann nach DIN 68800/4 mit folgenden Verfahren bekämpft werden:

    *Chemische Holzschädlingsbekämpfung durch Abbeilen und Imprägnieren der
      Oberflächen
    *Chemische Holzschädlingsbekämpfung durch druck- oder drucklose Injektionen
    *Heißluftverfahren
    *Begasung (z.B. Sulfuryldifluorid)
    *Sonderverfahren (Mikrowelle)

Hausgeld

Als Hausgeld werden umgangssprachlich die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Häufig werden diese Beiträge auch als Wohngeld bezeichnet, was aber zu Verwechselungen mit dem "Wohngeld" nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kostenarten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund dieses beschlossenen Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht.
Häufige verwendete Verteilungsschlüssel sind:

    *der Verbrauch (bei denjenigen Kostenarten, wo eine Verbrauchserfassung
      stattfindet; das sind z.B. die Kosten für Frischwasser und Abwasser,
      Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizanlage vorhanden ist)
    *die Anzahl der Wohnungen (z. B. bei Verwaltungskosten, hierzu gehören auch
      die Kosten des Geldverkehrs)
    *der Miteigentumsanteil oder die Wohn- bzw. Nutzfläche (alle anderen
      Kostenarten, auch Zuführung zur Instandhaltungsrücklage)

Hausordnung

Die Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die in einem nicht für die Öffentlichkeit bestimmten oder nicht der staatlichen Verwaltung unterstehenden Gebäude gilt. Hausordnungen dürfen keine Paragraphen enthalten, die den allgemein gültigen Gesetzen widersprechen.
Der Verstoß gegen die Hausordnung wird in leichteren Fällen meist durch eine Abmahnung, in schweren Fällen durch eine Kündigung oder ein Hausverbot geahndet.

Hausschwamm

Der Echte Hausschwamm (Serpula lacrimans) ist ein holzzerstörender Pilz. Neben dem Braunen Kellerschwamm (Coniophora puteana) ist er ein Hauptverursacher für Schäden durch Schwammbefall in Gebäuden. Der Hausschwamm befällt bevorzugt verbautes Holz und benötigt ein feuchtes und nicht zu kühles Milieu zum Wachstum. Da nicht selten Guttationströpfchen auf ihm zu sehen sind, wird er auch oft Tränender Hausschwamm genannt.
Die Bekämpfung ist zwingend durch ein autorisiertes Fachunternehmen (Sachkundige) durchzuführen. Die DIN 68 800, Teil 4 (Holzschutz im Hochbau, Bekämpfung von Befall durch Insekten und Pilze) in Verbindung mit dem WTA-Merkblatt -Der Echte Hausschwamm- gibt Sanierungsempfehlungen. Die Überwachung dieser Arbeiten sollte ebenfalls durch einen Sachkundigen erfolgen.

Hebegebühr

Die Hebegebühr ist eine Gebühr des Rechtsanwaltes oder des Notars für die Weiterleitung eines Geldbetrages im Rahmen eines Anderkontos. Die Gebühr richtet sich nach der Höhe des Betrages.

I - J
Indexmiete

Die Indexmiete ist eine variable Miete für ein Objekt (Wohnung, Gewerberaum). Sie ist geregelt in BGB § 557b. Der Mietpreis ist demnach nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt, sondern wird ausgehend von einer Basismiete, nach von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern verändert. Zumeist wird die Miete an den Index der Lebenshaltungskosten gekoppelt, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt.Voraussetzung für die Gültigkeit bei Wohnraum ist, dass:

    *die Bezugsgrundlage der Preisindex für Lebenshaltungskosten ist,
      veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt.
    *die Miete jeweils für ein Jahr ungeändert bleibt
    *die Mieterhöhung jeweils schriftlich geltend gemacht wird
    *die Berechnung der neuen Mietforderung offen gelegt wird
    *eine Erhöhung wegen Modernisierung nur auf die Fälle beschränkt ist, wenn der
      Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen
      zur Modernisierung veranlasst wurde (z. B. zur Einhaltung von Abgaswerten)
    *weitere Mieterhöhungen entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete nach
      BGB § 558 ausgeschlossen sind

Instandhaltungspflicht

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchgesetzt werden kann.

K - L
Kappungsgrenze

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben i. d. R. unberücksichtigt).

Katasteramt

Vermessungsamt ist allgemein eine Bezeichnung für eine staatliche oder kommunale Behörde oder deren organisatorischen Teil, die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens wahrnimmt. Je nach Organisationsform in den einzelnen Ländern bezeichnet Vermessungsamt, Katasteramt oder Vermessungs- und Katasteramt die Behörde oder Organisationseinheit, die für Grundstücksvermessungen und die Führung des Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis der Grundstücke zuständig ist. Mehrere Länder haben die bisherige Bezeichnung aufgehoben und andere Bezeichnungen gefunden.

Kaufpreis

Als Kaufpreis bezeichnet man den Gegenwert, den ein Käufer dem Verkäufer gibt wenn er einen Kauf durchführen will. Die Zahlung des Kaufpreises ist neben der Abnahme der gekauften Sache eine der Hauptpflichten des Kaufvertrages, vgl. § 433 Abs. 2 BGB.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist nach deutschem Schuldrecht ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Verkäufer zur Übereignung und Übergabe der Kaufsache/ Grundstück und der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises (auch Kaufsumme genannt) und zur Abnahme der Kaufsache/ Grundstück verpflichtet (vgl. § 433BGB). Der Kaufvertrag stellt damit das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft dar.
Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Inhalt des Grundstückskaufvertrages:

    *Beteiligte am Grundstückskaufvertrag
    *Kaufgegenstand
    *Kaufpreis
    *Mängelhaftung des Verkäufers
    *Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr
    *Kosten und Steuern
    *Auflassung und Grundbucheintragung

Kaution/Mietsicherheit

Der Vermieter fordert vom Mieter zur Sicherung der vereinbarten Rückgabe des Mietgegenstandes eine Kaution. Der Mieter erhält seine Kaution vom Vermieter zurück, wenn der Mietgegenstand (im vereinbarten Zustand) zurückgegeben wird.
Eine Mietsicherheit (Oberbegriff) kann je nach Abrede zwischen den Parteien in unterschiedlicher Weise gestellt werden. In Betracht kommen die (Bar-)kaution, Verpfändung, Sicherungsabtretung und Bürgschaft.

Kostenmiete

Mit Kostenmiete bezeichnet man einen Mietsatz, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten einschließlich der öffentlichen Baudarlehen erforderlich ist (§ 72 Abs. 1 II. Wohnungsbaugesetz) Die Mietsätze im sozialen Wohnungsbau richten sich nach der Kostenmiete; Ertragssubventionen mindern die Miete. Damit soll erreicht werden, dass Finanzierungsvorteile, die ein Eigentümer im sozialen Wohnungsbau genießt, ungeschmälert an die Mieter weitergegeben werden.

Lasten

In Abteilung II des Grundbuches werden Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Zu den möglichen Belastungen eines Grundstücks gehören Dienstbarkeiten, Erbbaurechte, Reallasten und Vorkaufsrechte. Mögliche Beschränkungen des Grundstücks sind Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers, die eine Belastung oder einen Verkauf des Grundstücks verhindern sollen. (z.B. Vermerk über Nacherbschaft, Vermerk über die Anordnung der Nachlassverwaltung). In Abteilung 2 wird auch die Auflassungsvormerkung eingetragen, die in Grundstückskaufverträgen zugunsten des Käufers vereinbart wird. Im weiteren werden in dieser Abteilung auch Veränderungen und Löschungen der eingetragenen Lasten und Beschränkungen vermerkt.

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins findet Verwendung bei den verschiedenen Wertermittlungsverfahren für Immobilien, insbesondere bei den Varianten zum Ertragswertverfahren.

Löschungsbewilligung

Ein Grundstückseigentümer kann die Freigabe des Grundpfandrechtes verlangen, wenn er ein durch eine Hypothek oder Grundschuld gesichertes Darlehen zurückgezahlt hat. Zur Löschung des Grundpfandrechtes ist entweder eine Löschungsfähige Quittung oder aber eine Löschungsbewilligung erforderlich, die sich aber in ihrer Wirkung unterscheiden. Die Löschungsbewilligung ist eine Urkunde, mit der der Gläubiger die Löschung einer Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch bewilligt. Mit dieser Löschungsbewilligung kann der Eigentümer diese Hypothek oder Grundschuld ausschließlich nur löschen lassen, jedoch besteht nicht die Möglichkeit diese auf sich umschreiben zu lassen. Im Vergleich dazu steht die Löschungsfähige Quittung. Dabei handelt es sich ebenfalls um eine Urkunde, mit welcher der Gläubiger bescheinigt, dass er wegen seiner Ansprüche aus einer Grundschuld oder wegen einer durch eine hypothekarisch gesicherten Forderung befriedigt ist. Mit der löschungsfähigen Quittung hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Hypothek oder Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen oder auf sich umschreiben zu lassen. siehe auch BGB § 875.

M - N
Maklervertrag

Es wird zwischen drei Arten von Maklerverträgen unterschieden· einfacher Maklerauftrag · Alleinauftrag · qualifizierter Alleinauftrag. Beim einfachen Maklerauftrag besteht gemäß der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht allerdings nur im Erfolgsfall.Beim Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber des Maklers darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt über einen anderen Makler, so muss er dennoch die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen. Der Alleinauftrag wird über eine feste Laufzeit vereinbart.Ein qualifizierter Alleinauftrag ist eine individuelle Vereinbarung (also nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Hierin kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen (Historischer Hinweis: Bis zum 31. Dezember 1998 war zumindest für den qualifizierten Alleinauftrag die Schriftform vorgeschrieben).Ein Maklervertrag kann formlos, sollte aber schriftlich abgeschlossen werden. In der Praxis kommt der Vertrag oft dadurch zustande, dass der Makler ein Exposé oder einen Objektnachweis zur Verfügung stellt und darin seine Provision angegeben ist. Der Interessent nimmt den Maklervertrag an, indem er einen Objektnachweis unterzeichnet, oder durch konkludentes Verhalten, wenn er sich das Objekt nachweisen lässt.

Miete

Miete (in Österreich und der Schweiz Mietzins) ist nach deutschem Schuldrecht die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter aufgrund des Mietvertrages, bei Genossenschaften auch Dauernutzungsvertrag genannt, für die Überlassung der so genannten Mietsache schuldet.Liegt hingegen ein Pachtvertrag vor, wird die geschuldete Leistung als Pacht bezeichnet.

Miteigentumsanteil

Die Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken lassen sich allgemein in Gemeinschaftliches Eigentum und in Alleineigentum aufteilen. Gemeinschaftliches Eigentum wird je nach Art der Eigentumsverhältnisse als Gesamthandseigentum oder nach Miteigentum nach Bruchteilen in das Grundbuch eingetragen. Beim Miteigentum nach Bruchteilen steht zwei oder mehreren Personen anteilig Miteigentum zu. Der Miteigentumsanteil wird jedoch nicht wirklich bestimmt, sondern entspricht eher einem ideellen Anteil. Jeder Bruchteilseigentümer hat jedoch das Recht über seinen Miteigentumsanteil zu verfügen, ohne dass davon andere Miteigentumsbruchteile berührt werden.

Negativattest/Negativklausel

Mit der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehnsnehmer gegenüber dem Darlehensgeber bis zur Tilgung des Darlehens (z.B. bei Bauspardarlehen mit geringer Darlehenshöhe) keinerlei Verbindlichkeiten (z.B. keine Veräußerung des Grundbesitzes) ohne dessen Einverständnis einzugehen, die vorrangig abgesichert werden. Die Negativerklärung wird statt einer grundbuchrechtlichen Sicherung eingesetzt. Vorteil dieser Verfahrensweise ist eine kostengünstige und vereinfachte Abwicklung.

Niedrigenergiehaus

Niedrigenergiehäuser sind Gebäude mit einem verbesserten Wärmeschutz, durch z.B. Optimierung des Wärmeschutzes der Außenbauteile, Reduzierung von Wärmebrücken, Optimierung der passiven Solarenergienutzung, etc. Der Begriff Niedrigenergiehaus bezieht sich in erster Linie jedoch auf einen Verbrauchsstandard und beschreibt nicht eine spezielle Bauweise.

Nießbrauchrecht

Nießbrauch ist das Recht zugunsten einer Person, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen (z.B. Recht auf Mietzinsen aus einer Immobilie). Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen eingeschränkt werden. Er wird in Abteilung 2 des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Der Nießbrauch ist weder vererbbar noch veräußerbar.
siehe BGB § 1030, BGB § 1059, BGB § 1061.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Treuhandkonto zur vorübergehenden Verwahrung von Fremdgeldern. Es ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung, solange die zur Darlehenssicherung bestellte Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
siehe Beurkundungsgesetz (=BeurkG), § 54 b

Notarielle Beurkundung

Für bestimmte Rechtsgeschäfte, insbesondere für Grundstückskaufverträge und beispielsweise für die Belastung von Grundstücken mit bestimmten Rechten, sieht der Gesetzgeber zum Schutz der betroffenen Parteien eine Beurkundung durch den Notar vor. Der Notar bestätigt im Beurkundungsverfahren nicht nur die Identität der beteiligten Parteien und belehrt diese auch im Hinblick auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts, sondern er gibt deren Erklärungen in der Niederschrift klar und unzweideutig wieder. Des weiteren hat er darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und keiner der Beteiligten aufgrund von Unerfahrenheit benachteiligt wird. Die notarielle Urkunde ist eine öffentliche Urkunde. (siehe BeurkG § 17) Die Nichtbeachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Form führt in der Regel zur Nichtigkeit des Kaufvertrags. Die Kosten der notariellen Beurkundung trägt der Käufer, sofern dies vertraglich nicht anders vereinbart wurde.

O - P
Offene Bauweise

Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäusern auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden.

Optionsrecht

Das Optionsrecht ist ein einseitiges Recht für den Mieter auf Verlängerung des Mietvertrages. Das Optionsrecht muss vorher im Mietvertrag vereinbart werden. Innerhalb einer gesetzten Frist vor Ablauf der regulären Mietlaufzeit kann der Mieter dann von seinem Recht Gebrauch machen und somit den Vertrag um eine vorher bestimmte Zeit verlängern. Ist der Mietvertrag erst ausgelaufen, verfällt das Optionsrecht und der Mieter hat keinerlei Anspruch mehr auf die Verlängerung. Üblich ist das Optionsrecht bei Gewerbemietverträgen.

Protokoll der Eigentümerversammlung

Das Protokoll ist die Niederschrift der in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Es wird den Wohnungseigentümern zugesandt.

Provision

Die Provision ist die Gebühr eines Maklers für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages für eine Immobilie oder für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages für eine Immobilie. Siehe auch Courtage

Q - R
Qualifizierter Alleinauftrag

Der Qualifizierte Alleinauftrag ist ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer einer Immobilie. Der Makler verpflichtet sich dabei zur fachgerechten und intensiven Bearbeitung, im Gegenzug dazu verweist der Verkäufer andere Makler und auch Interessenten an ihn. Der Privatverkauf wird ausgeschlossen.

Rangvorbehalt

Nach BGB § 881 kann sich der Eigentümer eines Grundstücks bei der Belastung desselbigen mit einem Recht die Befugnis vorbehalten, ein anderes, dem Umfang nach bestimmtes Recht mit dem Rang vor jenem Recht eintragen zu lassen. Der Rangvorbehalt sichert einem recht von Anfang an einen bestimmten Rang zu und schafft dadurch eine vom Gesetz abweichende Rangordnung. Der Rangvorbehalt ist im Grundbuch bei dem zurücktretenden recht einzutragen.

Rangstelle

Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen an, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung aus dem Erlös der Pfandrechtverwertung befriedigt werden. Grundsätzlich muss das Recht im höheren Rang vor dem Recht im niedrigeren Rang in voller Höhe befriedigt werden.

Raumordnung

Unter Raumordnung ist die planmäßige Ordnung, Entwicklung und Sicherung von größeren Gebietseinheiten (Regionen, Länder, Bundesgebiet) zur Gewährleistung der bestmöglichen Nutzung des Lebensraumes zu verstehen. Gesetzlich geregelt ist die Raumordnung in der Bundesrepublik Deutschland im Raumordnungsgesetz (ROG).

Reallast

Die Reallast ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, das an die begünstigte Person wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind z.B. Geldzahlungen, Leistungen in Form von Naturalien. Reallasten werden in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen)des Grundbuchs eingetragen.

Rentenschuld

Die Rentenlast besteht in der Belastung eines Grundstücks in der Form, dass in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Rente). Diese ist damit eine Sonderform der Grundschuld. Dem Schuldner (Eigentümer) steht – nach einer Kündigung mit Frist von in der Regel 6 Monaten – das Recht zu, seine Schuld abzulegen gegen Zahlung eines einmaligen Betrages. Die Höhe dieses Ablösebetrages muss bei Bestellung der Rentenschuld bestimmt und im Grundbuch eingetragen werden. In Deutschland ist die Rentenschuld in §§ 1199 ff. BGB geregelt.

Rohbauland

Als Rohbauland bezeichnet man Flächen, die von der Gemeinde offiziell für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber noch nicht erschlossen sind.

Rücktrittsrecht/Rückabwicklungsrecht

Das Rücktritts- oder Rückabwicklungsrecht ist in dem Notarvertrag für den Immobilienkauf/ -verkauf verankert, und besagt, wenn z.B. innerhalb einer bestimmten Frist die z. Zt. noch vermietete Eigentumswohnung frei geliefert werden muss.

S - T
Salvatorische Klausel

Als Salvatorische Klausel wird in der Rechtssprache die Bestimmung („Klausel“) eines Vertrages bezeichnet, welche Rechtsfolgen eintreten sollen, wenn sich einzelne Vertragsbestandteile als unwirksam oder undurchführbar erweisen sollten oder sich herausstellt, dass der Vertrag Fragen nicht regelt, die eigentlich hätten geregelt werden müssen. Die Salvatorische Klausel hat den Zweck, einen teilweise unwirksamen oder undurchführbaren Vertrag, insbesondere aber den wirtschaftlichen Erfolg, den der Vertrag bewirken soll, so weit wie möglich aufrecht zu erhalten.

Schönheitsreparaturen

Nach deutschem Recht gibt es gesetzliche Vorschriften über Schönheitsreparaturen nur bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum. Diese Vorschrift wird aber allgemein für die Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ herangezogen.
Der Begriff umfasst nach der Bestimmung in § 28 IV 3 II. BV („Zweite Berechnungsverordnung“) „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden [sic!] und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Das Abschleifen des Parketts gehört z.B. nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Schwebend unwirksam

Vorübergehende Unwirksamkeit (auch: schwebende Unwirksamkeit) liegt vor allem dann vor, wenn der Rechtsakt deshalb unwirksam ist, weil er eine bestimmte Voraussetzung nicht erfüllt, die aber noch herbeigeführt werden kann. Schwebend unwirksam ist daher etwa der Ratenkauf des Minderjährigen, weil die Eltern ihre Genehmigung nachträglich erteilen und dadurch das Geschäft wirksam werden lassen können.

Sondereigentum

Beim Wohnungseigentum wird unterschieden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Trennung und Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig für z.B. Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Veränderungen, Lasten- und Kostenverteilung, Gebrauchs- und Nutzungsregelungen, Verkehrssicherungspflichten, Versicherungen u.s.w.

Sondernutzungsrechte

Das Sondernutzungsrecht stellt ein ausschließlich Nutzungs- und Gebrauchsrech an gemeinschaftlichen Flächen, Anlagen, und Einrichtungen dar, das einem oder einzelnen oder mehreren Wohnungseigentümern eingeräumt wird. Beispiel: Das Dachgeschoss gehört zum Gemeinschaftseigentum, die Nutzung (Sondernutzungsrecht) obliegt ausschließlich den Eigentümern der Wohnungen direkt unter dem Dachgeschoss. Durch die Einräumung eines Sondernutzungsrecht werden die übrigen Eigentümer von dem ihnen grundsätzlich zustehenden mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichem Eigentum ausgeschlossen.

Sonderumlage

Die Erhebung einer Sonderumlage kann zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten erforderlich sein. Beispiel: Es ist zwingend notwendig eine Reparaturmaßname am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Wenn die dafür nötigen finanziellen Mittel in der Instandhaltungsrücklage nicht zur Verfügung stehen, dann wird anteilig von jedem Miteigentümer eine Sonderumlage erhoben.

Spekulationsfrist

Gewinne aus den privaten Veräußerungsgeschäften unterliegen in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen der Einkommensteuer. Obwohl umgangssprachlich von einer Spekulationssteuer gesprochen wird, handelt es sich nicht um eine eigenständige Steuerart, sondern um die Einkommensteuer, die für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften zu entrichten ist. Die privaten Spekulationsgewinne rechnen zu den sonstigen Einkünften im Sinne des § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Einkommensteuergesetz und beziehen sich somit auch auf Gewinne, die im Ausland erzielt wurden. Zweck des § 23 EStG ist es, innerhalb der Veräußerungsfrist (früher Spekulationsfrist) realisierte Gewinne aus verhältnismäßig kurzfristigen Wertsteigerungen des privaten Vermögens der Einkommensteuer zu unterwerfen.

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Form der Miete, bei der schon im vorhinein festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht.SteuermessbetragDer Steuermessbetrag stellt eine Rechengröße für die Festsetzung von Realsteuern dar. Realsteuern sind die Grundsteuer und die Gewerbesteuer[1] . Das Aufkommen der Realsteuern steht den Gemeinden zu[2], deren Höhe durch die Anwendung eines Hebesatzes berechnet wird. Den Hebesatz bestimmt die jeweilige Gemeinde.

Teileigentum

Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet. Es steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (wie Ladengeschäfte, Praxis- oder Kellerräume und häufig Garagen). Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte).Mit der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Tilgung

Unter Tilgung sind die Zahlungen des Darlehensnehmers zur Rückführung des Darlehens zu verstehen. Diese kann in gleich bleibenden Raten (Annuität), unterschiedlichen Raten (Tilgungshypothek) oder in einem einzigen Betrag erfolgen. Anwendung findet die Tilgung bei Darlehen, Krediten oder Anleihen.

Trinkwasserverordnung

Die Trinkwasserverordnung (Abk. TrinkwV 2001) wurde in Deutschland am 21. Mai 2001, BGBl I 2001 S. 959ff novelliert. Die Trinkwasserverordnungen stellen eine Umsetzung der EG-Richtlinie über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch" in nationales Recht dar. In § 1 der dt. TrinkwV heißt es konkretisierend: "Zweck der Verordnung ist es, die menschliche Gesundheit vor den nachteiligen Einflüssen, die sich aus der Verunreinigung von Wasser ergeben, das für den menschlichen Gebrauch bestimmt ist, durch Gewährleistung seiner Genusstauglichkeit und Reinheit .... zu schützen."

U - V
Umbauter Raum

Der umbaute Raum beschreibt das Bauvolumen eines Baukörpers. Die Volumenberechnung erfolgt auf Basis des von den Außenmauern, vom Dach und von der Kellersohle (bei Gebäuden ohne Keller ab Geländeoberkante) umschlossenen Raums. Die Angaben zum umbauten Raum gehören zu den Objektunterlagen, die bei der Darlehensbeantragung und bei der Stellung des Bauantrages unbedingt erforderlich.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist beim Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks einmalig eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Gemäß § 22 Grunderwerbsteuergesetz (=GrEStG) dürfen Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechtes erst dann in das Grundbuch als Eigentümer oder als Erbbauberechtigte eingetragen werden, wenn eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird. Mit dieser Bescheinigung bestätigt das Finanzamt, das der Grundbucheintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird allerdings meist erst nach vollständiger Bezahlung der Grunderwerbsteuer erteilt.

Verkehrswert

Der Verkehrswert auch Marktwert genannt, ist der Preis der zum Zeitpunkt der Ermittlung, für eine Immobilien oder ein Grundstück, zu erzielen wäre.

Verwaltervertrag

Wie bei jeden Vertrag kommt auch ein Verwaltervertrag durch Antrag und Annahme zustande. Die Bestellung eines Verwalters ist vom Abschluss eines Verwaltervertrages zu unterscheiden, dies sind voneinander unabhängige Prozesse.

Verwaltung

Ein Verwalter wird in der Regel beauftragt, wenn mehrere Wohneinheiten eine Gemeinschaft bilden. Zur Verwaltung einer Immobilie gehört die Unterhaltung, Erhaltung und ggf. die Wertverbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Abwehr von Störungen und Schäden, die Organisation und Ausführung von Vereinbarungen, Beschlüssen und das Rechnungswesen. Häufig werden auch die Abrechungen von Betriebs- und Verbrauchsabhängigen Kosten vom Verwalter übernommen.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht kann gesetzlicher oder vertraglicher Natur sein. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte sind im Grundbuch eingetragen und ermöglichen z.B. Gemeinden oder Mietern unter bestimmten Umständen den Zugriff auf bestimmte Grundstücke.Das vertragliche Vorkaufsrecht bezüglich eines Grundstücks ist im BGB definiert. Dieses dingliche Vorkaufsrecht in ist in Abtlg. II im Grundbuch eingetragen und ermöglicht dem Begünstigten im Falle eines Verkaufs durch den Eigentümer in den Kaufvertrag mit einem Dritten zu den vereinbarten Bedingungen einzusteigen.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann z.B. zugunsten einer oder mehrer Personen bestellt werden und entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch.

W - X
Wegerecht

Das Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit, die dem Berechtigten die Befugnis zur Überfahrt über das belastete (dienende) Grundstück ermöglicht, sie muss im Grundbuch eingetragen sein.

Wertermittlung

Sachverständige bedienen sich bei der Verkehrswertermittlung der Beurteilungskriterien der Wertermittlungsverordnung (WertV). Diese Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken basiert auf dem Baugesetzbuch. Die Wertermittlungsverordnung ist ein im Bundesgebiet einheitlich anerkanntes Kriterium zur Bewertung von Grundstücken. In der Wertermittlungsverordnung unterscheidet man dreiVerfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragsverfahren

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan einer Gemeinschaft für ein Kalenderjahr, mit dem Ziel, den Hausgeldvorschuss als Beitrag, meist monatlich, zu Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums des einzelnen Wohnungseigentümers zu ermitteln und diesen Hausgeldvorschuss durch Beschluss des Gesamtwirtschaftplans und der Einzelwirtschaftspläne rechtswirksam zu machen, d. h. für seine Abführung an die Gemeinschaft eine Anspruchsgrundlage zu schaffen. Neue Mitglieder in der Gemeinschaft zahlen die Beitragsvorschüsse grundsätzlich von dem auf die Eigentumsumschreibung folgenden Monat. Der Wirtschaftsplan ist eine Liquiditätsrechung.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die exakte Größe einer Immobilie, die über die Wohnflächenverordnung ermittelt werden kann.

Wohnflächenberechnung

Ist die detaillierte Auflistung aller sich in/zu einer Immobilie gehörenden Räume, die nach der Wohnflächenverordnung ermittelt und berechnet werden und in Form einer Liste mit dem Ergebnis der Gesamtwohnfläche zusammengefasst sind.

Wohngeld

Der Staat fördert den Wohnungsbau zusätzlich – indirekt -, da das Wohngeldgesetz (WoGG) den Mietern ein Wohngeld oder den Selbstnutzern einen Lastenzuschuss gewährt, um die Nachfrage zu erhöhen bzw. Personen zu ermöglichen Wohnraum zu erwerben. Umgangssprachlich: Werden auch die Kosten genannt, die für eine Immobilie an Verbrauchs- bzw. Betriebskosten monatlich anfallen (Richtiger: Hausgeldvorschuss)!!!

Wohngeldabrechnung

Die Abrechnung der gezahlten Wohngelder (Hausgeldvorschüsse) gegen die tatsächlich angefallenen Kosten.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung und Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Die Darstellung des Sachverhalts findet sich in der Teilungserklärung bzw. im Kaufvertrag.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Bilden alle Personen einer Gemeinschaft, die Sondereigentum an einer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum haben.

Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter beruft die Wohnungseigentümerversammlung einmal pro Jahr ein. zusätzlich dann, wenn er dies für erforderlich hält, wenn eine Vereinbarung die Einberufung vorsieht oder wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer, nach Köpfen gerechnet, die Einberufung schriftlich unter Angabe des Grundes dies verlangt.

Y - Z
Zeitmietvertrag

Bei einem Zeitmietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag, in dem eine feste Laufzeit vereinbart ist und in dem der Vermieter nach Ablauf dieser Mietzeit eine von drei gesetzlich zugelassenen Möglichkeiten in Anspruch nehmen will und dies dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Die gesetzlich normierten Verwendungsmöglichkeiten sehen wie folgt aus:
• Der Vermieter muss die Räume für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes nutzen wollen oder
• er muss die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde oder
• er muss die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen.
Der Verwendungszweck ist durch den Vermieter dem Mieter bei Mietvertragsabschluss schriftlich mitzuteilen, und zwar dergestalt, dass er einen konkreten Sachverhalt darlegt, so dass der Mieter auch später überprüfen kann, ob der Befristungsgrund noch vorliegt. Die Vertragslaufzeit des Zeitmietvertrages können die Vertragsparteien frei wählen.

Zubehör

Zubehör sind nach § 97 BGB bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen (Zahlungs-)Anspruchs erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei vorhandenen Grundbuchbelastungen oft jedoch nur die Versteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek, im Idealfall aus der erstrangigen Belastung.

Zwischenverkauf

Der Vermittler von z.B. Immobilien behält sich den Zwischenverkauf vor, was bedeutet, dass während der Angebotsphase, das Angebot mehreren Interessenten gleichzeitig unterbreitet wird und der Vermittler keine Gewähr dafür übernehmen kann, dass das Angebot bei Interesse noch zur Verfügung steht.