Steuervorteile sichern beim Erwerb einer Ferienwohnung

18. Okt. 2016

Der Erwerb einer Ferienwohnung wird immer beliebter. Eine solche Wohnung stellt nicht nur eine gute Kapitalanlage dar, sondern macht zugleich auch Freude.

Wer geschickt ist, kann von Steuervorteilen profitieren. Wer seine Ferienwohnung ausschließlich für eigene Wohnzwecke nutzt, erzielt keine Einkünfte und kann daher auch keine Steuervorteile geltend machen. Wer die Wohnung zeitweise vermietet, kann die Aufwendungen insoweit als Werbungskosten abziehen, wie sie der Vermietung zuzurechnen sind. Aufwendungen, die keiner Nutzungsart direkt zugeordnet werden können, sind im Verhältnis der Zeiträume Selbstnutzung und der Vermietung aufzuteilen. Dadurch werden die Zeiten des Leerstandes der Vermietung und der Selbstnutzung anteilig zugeordnet.

Eine ausschließliche Zuordnung der Leerstandszeiten zu der Vermietung lässt die Finanzverwaltung nur dann zu, wenn der Besitzer die Vermietung einer Vermittlungsfirma übertragen und darin eine sogenannte Speerzeit vereinbart hat. Bereits zu Beginn des Jahres muß festgelegt sein, zu welchen Zeiten die Selbstnutzung stattfindet.

Wird die Wohnung teilweise selbst genutzt und ergibt sich ein Verlust, so prüft die Finanzverwaltung, ob es sich um eine sogenannte Liebhaberei handelt. Anders als der Begriff es vermuten lässt, geht es dabei nicht um die privaten oder wirtschaftlichen Motive für die Vermietung, sondern ausschließlich um Zahlen. Das Finanzamt prüft, ob die Vermietung auf Dauer zu einem Totalüberschuß führen wird. Die Summe aller voraussichtlich erzielten Mieten muss höher sein als die Summe aller Werbungskosten. Will der Erwerber die Verluste steuerlich geltend machen, muss er dem Finanzamt daher eine Prognoserechnung einreichen. Grundsätzlich ist dabei ein Zeitraum von 30 Jahren zugrunde zu legen.

Wichtig ist, ob die Vermietung der Ferienwohnung eine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Denn in diesem Fall kann die Wohnung auch nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nicht steuerfrei verkauft werden. Nach der Rechtsprechung stellt die Vermietung einer Ferienwohnung dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn eine Einrichtung vorhanden ist, die einer Hotelrezeption entspricht oder die Wohnung in einer Ferienhausanlage liegt. Auch ein häufiger Mieterwechsel und die Erbringung von Nebenleistungen sprechen für einen Gewerbebetrieb. Die Gewerblichkeit lässt sich in der Praxis dadurch vermeiden, dass man die Wohnung langfristig an eine GmbH vermietet, die die Vermietung im eigenen Namen betreibt.

Erwirbt man eine Wohnung vom Bauträger, kann man viel Geld sparen, wenn man mit dem Verkäufer vereinbart, dass der Kauf umsatzsteuerpflichtig sein soll. Hierzu muss der Verkäufer in dem Kaufvertrag zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Der Käufer muss seinem Finanzamt gegenüber erklären, dass er die Wohnung in vollem Umfang seinem (umsatzsteuerlichen) Unternehmen zuordnet.

Der Bauträger kann die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen: Der Vorteil besteht darin, dass der Bauträger die in seinen Kosten enthaltene Umsatzsteuer als sogenannte Vorsteuer abziehen kann. Er ist daher mit den Baukosten nur in Höhe der Nettobeträge belastet. Da seine Einstandskosten geringer sind, kann er die Wohnung billiger verkaufen. Zwar schuldet der Verkäufer deswegen für den Kaufpreis Umsatzsteuer; wenn er die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann er diesen Betrag aber als Vorsteuer wieder abziehen, sodass er wirtschaftlich nicht belastet ist. Die Vermietung der Ferienwohnung ist in der Regel ohnehin umsatzsteuerpflichtig, weil die Umsatzsteuerbefreiung der Wohnungsvermietung nicht für Ferienwohnungen gilt. Wer allerdings bisher noch keine umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen erzielt, muss außerdem auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten, wenn die Mieteinnahmen unter 17.500,-- € jährlich liegen. Wenn der Erwerber die Wohnung in den folgenden Jahren zeitweise selbst nutzt, muss er die von ihm abgezogene Vorsteuer allerdings teilweise an das Finanzamt zurückzahlen. Auch dies kann man aber vermeiden, indem man die Wohnung langfristig an eine GmbH vermietet.

Quelle: AIZ 18.10.16